Agora que você já entendeu o que são fundos de investimentos imobiliários, em geral conhecidos apenas por FIIs, bem como as vantagens e desvantagens de investir nessa classe, que tal conhecer os tipos de FIIs e suas rentabilidades médias mensais? Afinal, você quer saber quanto vai render os seus investimentos.
Apenas, antes de seguir é importante lembrar que essas rentabilidades que irei citar são médias e elas dependem do valor de mercado do FII no momento da compra, devendo sempre ser analisado individualmente o fundo a se investir.
Os FIIs são separados em três grandes classes, os de tijolo, os de recebíveis, também chamados de FIIs de papel, e os FoFs. Essa não é uma classificação oficial da CVM, mas foi criada pelos investidores e profissionais de mercado e é amplamente difundida, pois permite compreender as características de cada um.
FIIs de tijolo
Aqui é o tradicional, o FII que compra imóveis para alugar, ou constrói imóveis para vender, ou qualquer outra atividade que envolva um imóvel físico. Este é o legítimo fundo que você vai comparar com a compra de um apartamento ou uma sala comercial. É aqui que estão fundos que compram shoppings, galpões logísticos, prédios de escritórios, edifícios residenciais, lojas de rua etc.
A grande característica da rentabilidade deste tipo de fundo é que todos os meses a distribuição de rendimentos é com base nos aluguéis arrecadados. Se um inquilino ficar inadimplente, isso vai impactar a renda daquele mês, caso um inquilino desocupe o imóvel, vai reduzir a rentabilidade. O contrário é verdadeiro, uma locação de uma área vaga faz o rendimento aumentar.
O objetivo não é ganhar só com os pagamentos de aluguéis. Como o fundo é proprietário de imóveis, na medida que esses valorizam ou desvalorizam, o patrimônio do fundo valoriza ou desvaloriza.
Como há uma tendência de os imóveis serem resilientes à inflação, ou seja, na média conseguirem valorizar com base na inflação, pelo menos parcialmente, os rendimentos pagos por esses fundos acabam tendo uma proteção contra à inflação, pois o nosso patrimônio teria uma proteção natural contra a inflação.
Essa proteção não é absoluta, pois vai depender da capacidade daqueles imóveis valorizarem ao longo do tempo com base na inflação e vai depender do quanto da renda daquele fundo pode ser originada de ganho em razão das vendas de imóveis. Esse já é um tema mais avançado e que envolve tanto FIIs como investimento direto em imóveis, por isso não vamos tratar hoje.
Atualmente, quando eu escrevo este artigo, em 30.8.2023, os FIIs de tijolo possuem uma rentabilidade média de 0,70% a.m.. Isso já é líquido de todos os custos do fundo. É este número que você vai usar para comparar com a rentabilidade de um apartamento ou uma sala comercial para aluguel. Já a valorização das cotas vai depender muito da capacidade do imóvel valorizar ao longo do tempo.
FIIs de recebíveis ou de papel
São os que investem em dívidas atreladas a imóveis, ou seja, eles não adquirem imóveis diretamente, mas dívidas oriundas de imóveis. Se você já investe, possivelmente ouviu falar de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), um título de renda fixa disponível para investimentos em bancos e corretoras.
Caso você não esteja íntimo com este tipo de investimento (CRI), deixa eu dar um exemplo de um deles para ficar mais claro. Quando você compra um imóvel na planta e financia com a construtora, no contrato vai existir uma cláusula de que a construtora pode ceder aquele contrato para um terceiro.
Se a dívida com a construtora for de, por exemplo, R$ 200 mil para pagar em 4 anos, a construtora pode optar por vender este contrato por algo como R$ 160 mil e receber os valores à vista, tendo assim fluxo de dinheiro para fazer a obra. Ao realizar esta venda, o comprador do imóvel passaria a pagar a prestação diretamente para o credor do CRI. Se o comprador do imóvel ficar inadimplente, o detentor do CRI acaba tendo redução do rendimento, mas pode executar a garantia, que é o imóvel.
Os FIIs de recebíveis investem nesses títulos de renda fixa, por isso também recebem este nome de “papel”, pois não compram um imóvel físico, mas sim um papel de dívida. E é isso mesmo, o FII de recebível é um investimento de renda variável, negociado em bolsa, mas que compra títulos de renda fixa.
Assim, o objetivo dos FIIs de recebíveis é ganhar juros comprando títulos de renda fixa atrelados à imóveis. Esses juros podem ser pré-fixados e acrescidos de inflação, por exemplo, 8%+IPCA, como podem ser pós-fixados, como são os casos dos atrelados ao CDI, por exemplo, 3%+CDI.
Na média, eles pagam rendimentos mensais, como todos os FIIs. A grande diferença para o FII de tijolo é que o seu patrimônio não vai ser corrigido na medida que os imóveis valorizem, até pelo fato de que ele não possui imóvei. Na verdade, o patrimônio tem uma tendência a se manter igual para todo o sempre, uma vez que nos rendimentos o investidor vai receber os juros e a inflação pactuada.
Em razão disso os FIIs de recebíveis geram rentabilidades superiores aos FIIs de tijolo, atualmente, na média de 1,00% a.m., uma vez que a inflação está mais baixa. Em momentos em que a inflação esteve muito alta, os rendimentos chegaram a passar de 1,50%.
Em um FII de tijolo o rendimento vai oscilar por inadimplência de um inquilino ou rescisão de contrato, entre outros fatores similares. Aqui o rendimento vai oscilar por redução da inflação, redução dos juros da economia, inadimplência do devedor, entre outros fatores similares.
Os FoFs de FIIs
Muitos investidores preferem delegar a gestão do seu patrimônio para profissionais de mercado, gestores de recursos que captam o dinheiro de vários investidores e decidem por eles sobre o processo de investimento.
Para possibilitar isso no universo dos fundos de investimentos imobiliários foram criados os FoFs de FIIs. Esses fundos compram outros FIIs com base na decisão do Gestor. Ou seja, o investidor não precisa definir se vai comprar cotas do FII que é proprietário do Floripa Shopping ou se vai comprar cotas do FII de recebíveis que tem a dívida do Continente Shopping, quem decide isso é um Gestor profissional.
É claro que isso tem um custo, o gestor deste FoF de FIIs vai cobrar uma taxa de Gestão que varia entre 0,70% a 1,00% ao ano sobre o patrimônio do fundo, podendo cobrar algumas taxas de performance.
Como o FoF recebe renda todos os meses dos FIIs que investe, todos os meses são distribuídos rendimentos também. Atualmente essa classe de FIIs rende aproximadamente 0,80% ao mês.
Os FoFs de FIIs são normalmente indicados para os investidores que querem delegar a gestão dos seus investimentos e não possuem tempo ou conhecimento necessário para decidirem sozinhos.
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