Você já sabe o que são os fundos de investimentos imobiliários – FII, já apresentamos algumas das suas vantagens e desvantagens e apresentamos os grandes tipos de FIIs que existem
Agora, para começar a ficar mais claro de como essa classe de investimentos gera retorno ao investidor, vamos entender melhor como cada FII funciona.
Dentro dos chamados FIIs de tijolo, temos várias segmentações e uma delas é a de shoppings, ou seja, FIIs que investem neste tipo de imóvel. Entre as características de destaque deste setor estão a sua diversificação de receita, o repasse mais rápido da inflação para uma parte do aluguel, uma adaptabilidade dos imóveis para diversos tipos de inquilinos e a possibilidade de expandir o imóvel e gerar um aumento do lucro.
O shopping é um grande centro comercial com diversos inquilinos, de diversos setores, e o seu negócio é alugar os espaços e receber aluguéis por isso. Mas não é um simples processo de receber aluguéis mensais, como se estivesse alugando uma sala comercial. O proprietário de uma sala comercial vai alugar e receber aluguel daquele imóvel, apenas isso e apenas para inquilinos interessados em alugar uma sala comercial. No shopping a dinâmica é bem diferente.
Vamos começar pelo básico, os aluguéis das lojas. Boa parte das lojas dos shoppings não pagam apenas um aluguel fixo, mas um aluguel fixo e um aluguel variável com base na receita. Se as lojas venderem mais, o aluguel fica mais alto, se as lojas venderem menos, os aluguéis ficam no limite daquele fixo ou também chamado de mínimo. É por isso que em datas comemorativas, como Dia das Mães, Dia das Crianças e Natal os aluguéis dos shoppings acabam sendo mais elevados, consequentemente, os rendimentos dos FIIs.
Esse tipo de aluguel tem um outro benefício muito importante, que é conseguir ter um aumento do aluguel em razão da inflação de forma mais imediata. Quando somos proprietários de um imóvel e a inflação começa a subir rapidamente, o aluguel pode ficar defasado em razão do tempo necessário para se alterar o valor do aluguel, em razão da legislação. Em um shopping isso não é diferente, no entanto, a inflação mais elevada é reflexo de aumento dos preços dos produtos e serviços, consequentemente, a receita das lojas tende a aumentar, elevando o aluguel variável. Assim, o reajuste do aluguel mensal ocorre quase de forma imediata à inflação.
Mas não para por aí. Uma importante fonte de receita dos shoppings é o estacionamento, em alguns casos chega a ultrapassar os 20% da receita total. Atividades culturais e até super lançamentos de cinema, como foi o caso recente de Barbie, aumenta consideravelmente o movimento do estacionamento e da receita do shopping. Tudo isso aumenta o aluguel mensal e o rendimento do FII de shopping.
Uma outra característica que destaco como um diferencial dos FIIs de shoppings é a chamada adaptabilidade para qualquer inquilino. Se você possui uma sala comercial dentro de um prédio, você não vai conseguir alugar este imóvel para um restaurante ou para uma agência bancária. Não, você pode variar entre um escritório de advocacia e um consultório de dentista, mas os limites serão sempre este viés de sala comercial.
Bem, um shopping não tem este limite. Se um tipo de loja fecha e não há boas expectativas para aquele setor, é possível alugar o imóvel para um restaurante, uma academia, um café, uma agência bancária ou até uma clínica médica. Por vezes esta mudança pode até atrair mais pessoas para o shopping, aumentar a receita de estacionamento e o fluxo de pessoas pode aumentar as compras em outras lojas.
Por fim, em geral shoppings são construídos para permitir expansões de áreas e conseguir gerar mais receita. Construir um shopping tem um custo elevado, mas fazer uma expansão tem um custo muito menor, afinal o terreno já está pago, a estrutura já está pronta, mas o aluguel costuma ser igual, o que aumenta a rentabilidade do empreendimento. Um exemplo, o Villa Romana, em Florianópolis, do qual um FII é proprietário de parte dele, está construindo novas lojas no seu estacionamento, o que vai aumentar a receita do shopping.
Assim, ao investir em um FII de shopping você não participa apenas do recebimento de um simples aluguel mensal, mas de todo este processo, o qual deixa a sua renda muito mais estável e crescente. Que tal, gostou a ideia de investir em FII de shopping? Mas lembre-se, como qualquer investimento, é necessário investir um pouco em conhecimento para poder selecionar adequadamente aquele que poderá gerar uma boa rentabilidade.
Nos próximos artigos vamos explicar mais sobre os demais setores.
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