Uma pequena sala comercial na sua cidade ou um grande prédio de escritórios no principal ponto de São Paulo? Um pequeno galpão alugado para uma microempresa ou um grande condomínio de galpões alugado para várias empresas de grande porte, como a Amazon?
Investir em fundos imobiliários desses setores contrapõem justamente essas dualidades.
Se você investe em imóveis e já pensou em comprar uma pequena sala comercial e alugar para um inquilino, a alternativa em fundos imobiliários a isso seria comprar um fundo que compra o que chamamos de lajes corporativas, que são grandes escritórios, geralmente localizados em excelentes regiões de São Paulo e Rio de Janeiro. Ao invés de ter um ou dois inquilinos, você teria dezenas de inquilinos e, possivelmente, um imóvel muito melhor.
Atualmente, uma das melhores regiões para este tipo de imóvel é a avenida Faria Lima, em São Paulo, e alguns fundos imobiliários possuem imóveis nesta região.
Isso vale para os fundos que investem no setor de galpões logísticos também. Normalmente só pessoas com muito dinheiro conseguem comprar um galpão logístico e alugar, em razão do fato de que costumam custar muito caro; no entanto, com os fundos imobiliários não só é possível comprar galpões logísticos, como é possível comprar vários condomínios que possuem galpões logísticos. A lógica é igual a anterior, ao invés de ter um ou dois inquilinos, você terá dezenas de inquilinos, muitos deles de grande porte, como Ambev.
Atualmente, uma das melhores regiões para este tipo de imóvel é na grade São Paulo, em pontos que fiquem em um raio de 30 ou 60 quilômetros de distância do centro, pois isso ajuda no processo de entrega rápida de mercadorias. Vários fundos imobiliários possuem imóveis nesta região.
E como esses fundos geram renda?
O processo é igual a comprar o imóvel e alugar. O fundo imobiliário compra o imóvel, aluga, apura as receitas de aluguéis no final do mês, paga as despesas que possui e distribui os rendimentos para os cotistas.
O valor desse rendimento não depende do valor da cota que o fundo imobiliário é negociado. O que influencia no valor do rendimento é se o imóvel está ocupado, se nenhum inquilino ficou inadimplente, se o aluguel subiu ou baixou, exatamente igual se você tivesse comprado o imóvel e colocado para alugar.
Atualmente, no momento que eu escrevo este artigo, esses fundos imobiliários rendam, em média, 0,70% a.m., líquido.
Diferentemente do setor de shoppings, que exploramos em outro artigo e podem gerar renda de várias formas, nesses fundos de escritório e logística a renda é originada dos aluguéis tradicionais, o inquilino aluga, paga um aluguel fixo e isso gera a renda do seu fundo imobiliário.
Com isso, os fundos imobiliários conseguem ser uma forma de investir nesses imóveis de forma muito mais eficientes e, em virtude da isenção de imposto de renda, muito mais rentáveis.
Nos próximos artigos seguiremos explicando sobre os outros tipos de fundos imobiliários disponíveis para investir.
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