Os fundos de investimentos imobiliários – FIIs são adquiridos na bolsa de valores, igual como são adquiridas as ações, como a Petrobras ou a Vale. Cada FII possui um código composto de quatro letras e dois números e são comprados no home broker, plataforma dos bancos e corretoras destinadas para este tipo de negociação.
Em razão disso é comum os investidores buscarem comparar os FIIs com as ações em termos de resultado, buscando quem gera um retorno maior, como se fossem investimentos semelhantes. Este comparativo, no entanto, não é adequado, pois são investimentos bem diferentes, sendo apenas negociados no mesmo local. Quando se faz este tipo de comparativo é feita uma analisa apenas com base no retorno, deixando-se de lado o risco.
Ao adquirir FIIs que investem em imóveis, o objetivo do investidor é obter ganhos com a renda mensal gerada e a valorização do imóvel investido no longo prazo, sendo uma forma mais eficiente e dinâmica do que o investimento direto em imóveis. Já os investimentos feitos nos chamados FIIs de papéis, ou de recebíveis, têm como objetivo gerar ganhos por meio da renda gerada pelos títulos de renda fixa investidos, sendo uma forma muito mais eficiente e com uma maior diversificação de risco do que investir diretamente em títulos de renda fixa como o CRI diretamente.
Um dos grandes objetivos de quem investe em FIIs de forma geral é obter uma renda constante e recorrente de forma mensal, seja para fazer novos investimentos na medida que obtém a renda, seja para poder usar e pagar as suas contas.
Por sua vez, ao investir em ações busca-se ter ganhos na atividade empresarial que aquela empresa desenvolve, assumindo os respectivos riscos. Um exemplo seria o investidor comprar ações das Lojas Renner. O seu objetivo é ter ganhos com a capacidade da empresa em gerar lucro com a venda de seus produtos e fornecimento de serviços. Parte deste lucro é distribuído no formato de dividendos e parte deste lucro é retido na empresa para que ela possa crescer e fazer a empresa ficar mais valiosa e a sua ação mais cara.
O objetivo da empresa é sempre ser mais lucrativa do que um FII, até por uma questão de lógica. Não faria sentido, neste nosso exemplo, as Lojas Renner pegar o seu patrimônio, contratar pessoas, comprar produtos, vender produtos, pagar energia, alugar lojas em shoppings e, no final, ter um lucro menor que o FII de shopping para quem ela paga aluguel.
Assim, o objetivo da empresa deve ser sempre gerar um lucro superior a um FII; no entanto, para que isso aconteça, os riscos assumidos são bem maiores. Uma empresa pode entrar em falência e todo o dinheiro investido ser perdido. A possibilidade de isso acontecer com um FII é muito pequena, pois ele não desenvolve a atividade empreendedora, sendo apenas um imóvel para aluguel. Se o inquilino rescindir o contrato, seja por ter falido, seja por qualquer outro motivo, o FII apenas precisará de um tempo para alugar novamente o seu imóvel.
Como as empresas possuem uma atividade empreendedora, contratam pessoas, adquirem bens, transformam bens etc., elas sempre precisam estarem com uma reserva de dinheiro no seu caixa. Isso faz com que as empresas não distribuam integralmente os seus lucros, retendo boa parte deles.
Além disso, no Brasil, diferentemente dos EUA, as empresas ainda não possuem uma cultura de distribuição de dividendos tão forte, fazendo com que esses não possuam uma recorrência adequada.
Por sua vez, os FIIs possuem a obrigação prevista em lei de distribuírem 95% do seu lucro que passa pelo seu caixa, ou seja, não há quase retenção de lucro. Isso ocorre pelo fato de não exercerem a atividade empreendedora, sendo um instrumento que gera caixa e paga quase todo o caixa gerado. É essa característica que tem atraído tantas pessoas a investir em FIIs, em razão do alto nível de distribuição de dividendos (aqui chamados de rendimentos) e da sua recorrência.
Assim, fundos de investimentos imobiliários e ações possuem expectativas de risco e retorno bem diferentes, não sendo muito adequado comparar o retorno de um e de outro, mas entender as características individuais de cada investidor e entender qual o percentual ele terá em cada classe de ativos.
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