Quando compramos um imóvel financiado, as parcelas iniciais são extremamente carregadas de juros e a cada pagamento de parcela a redução do saldo devedor é muito pequena. Fica aquela sensação de enxugar gelo, não?
Um exemplo, para ficar mais fácil de entender. No momento em que escrevo este artigo, simulei um financiamento de um imóvel de R$ 300 mil, em 420 meses, dando 20% de entrada, com juros de 8,66%. A primeira prestação será de R$ 2.408,57, mas vai abater do saldo devedor apenas R$ 571,43, o restante são juros e encargos. É muita coisa de juros e encargos, fica aquela sensação pagar muito, mas não pagar nada.
Mas se você começar a adiantar as parcelas futuras, reduzindo o prazo do financiamento, os gastos com juros reduzem drasticamente. No nosso exemplo o financiamento foi feito em 35 anos. Se você fizer um pequeno esforço e adiantar as parcelas futuras, reduzindo o prazo para 20 anos, os juros pagos durante o financiamento reduzem em 23%. Agora se você fizer um esforço maior e reduzir o prazo para 15 anos, os gastos com juros reduzem em 39%. Agora se o esforço for maior ainda e reduzir o prazo para 10 anos, a redução dos juros é de 56%.
É uma redução bem considerável, não acha? E o melhor, o esforço pode nem ser tão grande assim. Eu vou te mostrar três estratégias simples, as quais você poderá usar isoladamente para reduzir esses gastos com juros, ou usar conjuntamente e pagar o seu financiamento de 35 anos em 12 anos.
Primeira estratégia
Toda vez que você antecipa uma parcela do futuro, reduzindo o prazo do financiamento, a parcela paga não tem juros e nem encargos. Uma parcela normal custa R$ 2.408,57 e uma parcela do futuro custa R$ 571,43, assim, se você recebeu o seu 13º e consegue pagar duas parcelas de R$ 2.408,57, na verdade você estaria pagando cinco parcelas, a do presente, normal, e quatro do futuro.
Incrível, não? Você não precisa usar todo o seu 13º para antecipar o pagamento, basta usar o equivalente a uma prestação e você já vai reduzir consideravelmente o número de parcelas, reduzindo em muito os juros que vai pagar.
E não para por aí.
As parcelas do financiamento vão reduzindo aos poucos, todos os meses, pois na medida que o saldo devedor reduz, os juros ficam menores e a parcela menor. Cada vez que você antecipa uma parcela do futuro a redução desses juros acelera e a prestação reduz um pouco mais. É verdade, essa redução é insignificante no começo, mas com o passar do tempo ela fica maior, especialmente se você antecipa parcelas do futuro.
Segunda estratégia
Nesse momento chegamos na segunda estratégia, destinar todos os meses o valor da primeira parcela para pagar o seu financiamento, independente do valor da parcela. Voltando para o nosso exemplo. A primeira parcela é de R$ 2.408,57 e, segundo o simulador, a segunda parcela seria de R$ 2.404,30, reduzido mês a mês, chegando na vigésima quarta parcela no valor de R$ 2.310,40. Se em todos os meses você tivesse destinado o valor integral da primeira parcela para o financiamento, pagando a parcela e investindo a diferença, ao final de dois anos você teria condições de pagar mais duas parcelas do futuro com esta diferença.
Como a cada ano você usou uma pequena parte do seu 13º para pagar quatro parcelas do futuro, no final de dois anos você já teria adiantado 10 parcelas, sem grandes esforços, afinal, você já se comprometeu financeiramente desde o início com a parcela de número um, basta fazer uma boa organização agora.
Parece pouco adiantar só 10 parcelas em dois anos? Não se preocupe, isso acelera com o passar dos anos. Se você seguir aplicando esta estratégia, nos dois anos seguintes a diferença acumulada entre a primeira parcela e as novas parcelas vai possibilitar você adiantar outras 7 parcelas nesses dois anos, além do adiantamento das parcelas com o 13º. Assim, no final de quatro anos seriam pagas 48 parcelas normais e 25 adiantadas. E assim, a cada período você conseguiria adiantar mais parcelas do futuro com essa estratégia.
Viu, eu expliquei no começo, não é tão difícil, basta um pouco de conhecimento e um pouco de organização para aplicar essas estratégias.
Mas, até agora eu apresentei apenas duas estratégias e eu disse que mostraria três. Então vamos para a última estratégia e que vai permitir você quitar este financiamento de 35 anos em 12 anos.
Terceira estratégia
A cada dois anos é possível usar o FGTS para pagar parte do saldo devedor, ou seja, pagar essas parcelas do futuro. Deixar o dinheiro parado no FGTS, rendendo 3% ao ano, enquanto você paga juros de 8,66%, mais encargos, é um péssimo negócio. Assim, sempre que possível, o ideal é usar o FGTS para pagar essas amortizações do futuro.
Como a prestação do financiamento imobiliário deve ser de no máximo 30% da sua renda e o FGTS é de 8% do seu salário, eu calculo que a cada dois anos você conseguiria antecipar aproximadamente 27 parcelas do seu financiamento.
Redução de 50% dos juros pagos
Assim, aplicando essas três estratégias em conjunto você reduziria o prazo do seu financiamento de 35 anos para 12 anos, reduzindo os juros pagos neste financiamento em 50%.
Agora, dois pontos importantes. Essa estratégia consiste em antecipar parcelas do futuro, pagando o seu saldo devedor e não reduzindo a prestação atual, lembre-se de pedir isso no seu banco. E, para realizar esses pagamentos, é importante verificar com o seu banco a forma de fazer. Geralmente é possível fazer diretamente no app do banco, mas é bom confirmar, pedindo informações sobre como antecipar o pagamento do saldo devedor e como usar o FGTS para antecipar o pagamento do saldo devedor.
Por fim, você deve estar se perguntando, aplicar essas estratégias antecipando o pagamento do saldo devedor ou investir. Bem, isso é papo para uma nova coluna. Nos vemos em breve.
Foto: Freepik/Reprodução
